Efter en lång period av avvaktande läge har transaktionsvolymerna nu börjat öka igen. En gradvis stabilisering av ränteläget och minskade gap mellan köpare och säljares förväntningar har bidragit till förändringen. Under 2024 ökade transaktionsvolymen i Sverige med 52 % jämfört med föregående år, och totalt genomfördes 342 affärer till ett värde av cirka 140 miljarder kronor. Aktiviteten är särskilt tydlig inom logistikfastigheter och centralt belägna kommersiella objekt med god energiprestanda – segment där långsiktig hållbarhet och samhällsnytta är tydliga drivkrafter.
Det är tydligt att marknaden fortfarande präglas av osäkerhet. Geopolitiska faktorer, förändrade finansieringsvillkor och nya regelverk påverkar investeringsbesluten. Flera aktörer väljer därför att optimera sina portföljer snarare än att expandera aggressivt. I detta landskap spelar hållbarhetsdata en allt större roll – inte bara som ett kommunikationsverktyg, utan som en integrerad del av den finansiella logiken och riskbedömningen.
Investerare ställer allt fler frågor kopplat till hållbarhet, särskilt i ljuset av EU:s krav på hållbara finansiering och branschstandarder för investeringsfonder. Det handlar om att kunna redogöra för hur en fastighet presterar i relation till fondens hållbarhetsmål, men också om att säkerställa att rapporteringen håller för granskning. Här efterfrågas struktur, transparens och jämförbarhet – något som fortfarande varierar stort mellan olika aktörer. För många bolag innebär detta ett skifte från narrativ till verifierbara data, där hållbarhetsfrågorna blir en direkt parameter i investeringsbeslutet.
Klimatrisker, låg energiprestanda och materialfrågor som PFAS lyfts allt oftare som affärskritiska faktorer. EPBD-direktivet, som ställer krav på energieffektivisering även i befintligt bestånd, har skapat ett nytt tryck på fastighetsägare att förstå och hantera energiprestanda redan vid förvärv. Samtidigt är det tydligt att värderingsmodellerna släpar efter. Hur dessa risker ska kvantifieras och integreras i värderingen är fortfarande oklart, vilket skapar utrymme för osäkerhet i transaktionen. Det saknas exempelvis konsensus kring hur en strandad tillgång enligt CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ska påverka värdet, och i många fall hanteras riskerna fortfarande som bilagor snarare än som integrerade delar av affärscaset.
Ett konkret steg framåt är att allt fler nu inkluderar hållbarhetsfrågor och relaterade risker i due diligence-processen. Genom att koppla taxonomibedömning, energianalys och klimatrisker till den tekniska genomlysningen skapas ett mer komplett beslutsunderlag, och arbetssättet kring TEDD (Technical and Environmental Due Diligence) börjar därför förändras för att reflektera detta. Det bidrar till att såväl risker som möjligheter identifieras tidigt i processen – från tekniknivå och energiprestanda till dolda kostnader och framtida investeringsbehov. Det ger inte bara bättre kontroll, utan också möjlighet att koppla insatser till grön finansiering och undvika att förvärva tillgångar som riskerar att bli strandade. Oavsett syfte är det tydligt att en genomlysning med hållbarhetsfokus är på väg att bli ny standard i transaktionsprocessen.
Darian Hassan
Affärschef Byggnad Stockholm
darian.hassan@hifab.se
+46702280969